DFG-2024-004
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，縣直有關(guān)單位：
《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)全縣商住小區(qū)物業(yè)管理工作的意見》已經(jīng)九屆46次縣政府常務(wù)會(huì)議研究通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。
東源縣人民政府辦公室
2024年7月27日
關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)全縣商住小區(qū)物業(yè)
管理工作的意見
為進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)我縣商住小區(qū)物業(yè)管理工作，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，助力創(chuàng)建全國(guó)文明城市，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)和政策，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定本意見。
一、總體目標(biāo)和基本原則
（一）總體目標(biāo)。至2026年底，商住小區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋面持續(xù)擴(kuò)大，社會(huì)滿意度明顯提高，新建商住小區(qū)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)全覆蓋，有條件的老舊商住小區(qū)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)覆蓋率達(dá)80%以上，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量滿意度達(dá)85%以上；新建商住項(xiàng)目物業(yè)承接查驗(yàn)率達(dá)100%，住宅專項(xiàng)維修資金歸集率達(dá)100%，并依法公開使用。物業(yè)管理用房按規(guī)定配置到位，推進(jìn)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化；80%以上的商住小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)，選舉出規(guī)范的業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督協(xié)調(diào)作用得到充分發(fā)揮，自我管理能力明顯增強(qiáng)；培育并評(píng)定一批文明小區(qū)，創(chuàng)建一批榜樣物業(yè)服務(wù)企業(yè)、星級(jí)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，為我縣創(chuàng)建全國(guó)文明城市作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
（二）基本原則。堅(jiān)持政府引導(dǎo)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，堅(jiān)持專業(yè)管理與業(yè)主自治相結(jié)合，堅(jiān)持屬地管理與行業(yè)指導(dǎo)相結(jié)合，堅(jiān)持誰主管誰負(fù)責(zé)與誰審批誰負(fù)責(zé)相結(jié)合，堅(jiān)持分類指導(dǎo)與依法監(jiān)管相結(jié)合，堅(jiān)持服務(wù)與收費(fèi)相對(duì)等的原則，著力完善商住小區(qū)物業(yè)管理體系，分類推進(jìn)，重點(diǎn)突破，切實(shí)解決群眾關(guān)注的商住小區(qū)物業(yè)管理問題。
二、理順物業(yè)管理工作機(jī)制
（一）縣直相關(guān)部門職責(zé)。按照“屬地管理、服務(wù)下沉”的工作要求，相關(guān)部門具體職責(zé)如下：
縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局：為全縣物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)全縣物業(yè)管理工作；負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)、政策；研究擬訂物業(yè)管理工作有關(guān)政策、制度并監(jiān)督落實(shí)；按規(guī)定做好前期物業(yè)管理招投標(biāo)、住宅專項(xiàng)維修資金歸集和使用管理、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)行業(yè)企業(yè)信用管理等工作；負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目（含人防、消防）竣工驗(yàn)收，處理建筑質(zhì)量等方面的投訴；會(huì)同社區(qū)調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛；對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)；負(fù)責(zé)責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)違反法律法規(guī)作出的決定和有失公平的管理規(guī)約；指導(dǎo)已建成結(jié)建式人防工程排水防澇、環(huán)境衛(wèi)生等的日常維護(hù)管理工作（不包括防護(hù)防化等專用設(shè)備）。
縣發(fā)展和改革局（縣國(guó)防動(dòng)員辦公室）：負(fù)責(zé)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)不同類型、服務(wù)內(nèi)容制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度并向社會(huì)公布；負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行價(jià)格收費(fèi)公示的監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)商住小區(qū)結(jié)建式人民防空工程防護(hù)防化設(shè)備建設(shè)管理和設(shè)施保護(hù)工作。
縣公安局：負(fù)責(zé)查處商住小區(qū)內(nèi)違反治安管理規(guī)定的行為；指導(dǎo)督促基層派出所對(duì)商住小區(qū)的治安防控和案件查處；負(fù)責(zé)協(xié)助應(yīng)急消防部門查處商住小區(qū)內(nèi)占用、堵塞消防車通道的車輛；負(fù)責(zé)指導(dǎo)商住小區(qū)人防、物防、技防建設(shè)，推進(jìn)封閉小區(qū)類商住小區(qū)的智感安防區(qū)建設(shè)；負(fù)責(zé)指導(dǎo)社區(qū)警務(wù)室建設(shè)；負(fù)責(zé)督促自行招用保安員的物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)備案工作。
縣委社會(huì)工作部：負(fù)責(zé)將物業(yè)服務(wù)管理納入基層社會(huì)治理重點(diǎn)內(nèi)容，進(jìn)一步完善現(xiàn)代化社區(qū)治理體系，構(gòu)建關(guān)系明確、運(yùn)行規(guī)范、服務(wù)高效的社區(qū)自治新格局；負(fù)責(zé)配合組織部門指導(dǎo)社區(qū)黨組織抓好商住小區(qū)黨建工作。
縣民政局：負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)民政部門登記注冊(cè)的社區(qū)社會(huì)組織；負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域的養(yǎng)老服務(wù)工作。
縣司法局：負(fù)責(zé)依法行政監(jiān)督管理工作；負(fù)責(zé)建立完善商住小區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制，充分發(fā)揮人民調(diào)解委員會(huì)的作用。
縣財(cái)政局：負(fù)責(zé)安排商住小區(qū)物業(yè)管理工作專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，并列入年度財(cái)政預(yù)算，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理系統(tǒng)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理平臺(tái)建設(shè)、物業(yè)管理監(jiān)管人員培訓(xùn)及創(chuàng)建商住小區(qū)物業(yè)管理工作先進(jìn)社區(qū)、榜樣物業(yè)服務(wù)企業(yè)、星級(jí)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目等提供資金保障。
縣人力資源和社會(huì)保障局：負(fù)責(zé)監(jiān)督商住小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞動(dòng)用工和社會(huì)保險(xiǎn)繳納情況，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞資矛盾糾紛。
縣自然資源局：嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)定和城市規(guī)劃要求進(jìn)行新建商住小區(qū)的規(guī)劃工作；負(fù)責(zé)落實(shí)物業(yè)服務(wù)用房、停車場(chǎng)（庫(kù)）等配套設(shè)施的規(guī)劃審批和驗(yàn)收；負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)首次登記時(shí)的有關(guān)物業(yè)管理協(xié)查把關(guān)工作，對(duì)未出具物業(yè)承接查驗(yàn)備案表的，協(xié)調(diào)縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心督促其到縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理好相關(guān)手續(xù)；對(duì)業(yè)主在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記過戶時(shí)，未提供物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)清證明的，協(xié)調(diào)縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心督促其到物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
縣衛(wèi)生健康局：負(fù)責(zé)商住小區(qū)二次供水的預(yù)防性衛(wèi)生監(jiān)督工作；負(fù)責(zé)二次供水衛(wèi)生許可證核發(fā)和設(shè)施防護(hù)及周圍環(huán)境情況的監(jiān)督檢查工作；負(fù)責(zé)商住小區(qū)二次供水水質(zhì)抽檢工作；依法查處二次供水違法違規(guī)行為；負(fù)責(zé)指導(dǎo)商住小區(qū)內(nèi)健康教育、病媒生物、衛(wèi)生防治工作的開展。
縣市場(chǎng)監(jiān)督管理局：負(fù)責(zé)商住小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)入，查處商住小區(qū)內(nèi)外無照經(jīng)營(yíng)行為；負(fù)責(zé)對(duì)商住小區(qū)電梯等特種設(shè)備進(jìn)行安全監(jiān)察，監(jiān)督電梯使用單位落實(shí)電梯定期檢驗(yàn)、維護(hù)保養(yǎng)，協(xié)調(diào)處理電梯質(zhì)量和使用等方面的矛盾和投訴，查處電梯行業(yè)中的違規(guī)行為；督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格落實(shí)明碼標(biāo)價(jià)公示制度，依法查處物業(yè)管理的各類價(jià)格違法行為；負(fù)責(zé)受理物業(yè)管理區(qū)域違反市場(chǎng)監(jiān)管的投訴。
縣城市管理和綜合執(zhí)法局：負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府設(shè)立的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在物業(yè)管理區(qū)域社會(huì)生活噪聲污染、建筑施工噪聲污染、建筑施工揚(yáng)塵污染、餐飲服務(wù)業(yè)油煙污染、露天燒烤污染、焚燒瀝青塑料垃圾等煙塵和惡臭污染、露天焚燒秸稈落葉等煙塵污染、燃放煙花爆竹污染等進(jìn)行行政處罰以及有關(guān)的行政強(qiáng)制措施；負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府設(shè)立的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在商住小區(qū)內(nèi)違法建筑、毀壞綠地、擅自改變房屋性質(zhì)等行為進(jìn)行行政處罰以及有關(guān)的行政的強(qiáng)制措施，涉及跨行政區(qū)域，案件案情復(fù)雜、影響加大的，仍由縣城市管理和綜合執(zhí)法局辦理；負(fù)責(zé)查處商住小區(qū)公共區(qū)域流動(dòng)攤點(diǎn)違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)、亂設(shè)墻體（戶外）廣告、養(yǎng)禽種菜等違反市政、市容、綠化、環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)商住小區(qū)生活垃圾處理設(shè)施建設(shè)、清運(yùn)管理工作。
縣應(yīng)急管理局：負(fù)責(zé)督促商住小區(qū)物業(yè)管理部門加強(qiáng)安全防范和管理，強(qiáng)化安全宣傳教育和安全常識(shí)學(xué)習(xí)，開展安全檢查，化解安全風(fēng)險(xiǎn)。
市生態(tài)環(huán)境局東源分局：依法查處商住小區(qū)涉工業(yè)廢氣、工業(yè)廢水、工業(yè)噪聲、工業(yè)廢棄物污染的環(huán)境違法行為。
縣消防救援大隊(duì)：負(fù)責(zé)督促、指導(dǎo)、協(xié)助有關(guān)單位做好消防宣傳教育工作；負(fù)責(zé)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安派出所對(duì)商住小區(qū)實(shí)施日常消防監(jiān)督檢查；負(fù)責(zé)指導(dǎo)和配合公安派出所在職責(zé)范圍內(nèi)，查處消防違法行為。
供電、供水、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位：新建商住小區(qū)的供電、供水、供氣、通信、有線電視等公用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)方案必須經(jīng)上述相應(yīng)行業(yè)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位批準(zhǔn)同意，工程項(xiàng)目建設(shè)開工后，涉及各行業(yè)相關(guān)的部分，由各行業(yè)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)監(jiān)督管理和竣工驗(yàn)收；工程竣工驗(yàn)收后，建設(shè)單位應(yīng)將供電、供水等公用設(shè)施設(shè)備移交給產(chǎn)權(quán)所有方，供電、供水等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位擔(dān)負(fù)終端用戶水電等表（箱）以外所有連接管線及設(shè)備設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任。對(duì)于已建成入住小區(qū)的供電、供水等設(shè)施設(shè)備及終端用戶水電等表（箱）以外連接管線，產(chǎn)權(quán)所有方將產(chǎn)權(quán)移交給相應(yīng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位后，由該專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新。
（二）實(shí)行屬地管理。推進(jìn)商住小區(qū)物業(yè)管理工作重心下移，實(shí)行屬地負(fù)責(zé)制。構(gòu)建縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)（村）三級(jí)商住小區(qū)物業(yè)管理工作格局。
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)商住小區(qū)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要把商住小區(qū)物業(yè)管理納入社會(huì)管理的工作范疇，明確一名領(lǐng)導(dǎo)分管商住小區(qū)物業(yè)管理工作，并配齊專職人員。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的日常指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作，具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)，指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)制訂管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)的換屆，以及業(yè)主委員會(huì)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作；負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案；負(fù)責(zé)責(zé)令限期改正或撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)違反法律法規(guī)規(guī)定作出的決定和有失公平的管理規(guī)約；引導(dǎo)無物業(yè)管理的商住小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；建立商住小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，負(fù)責(zé)召集物業(yè)管理相關(guān)各方，協(xié)商解決物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴及信訪事項(xiàng)；配合縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局做好前期物業(yè)管理招投標(biāo)、住宅專項(xiàng)維修資金歸集使用的監(jiān)管、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)合同備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理等工作；負(fù)責(zé)按照縣有關(guān)部門要求，落實(shí)物業(yè)管理小區(qū)文明創(chuàng)建、安全生產(chǎn)、疫情防控以及其他公共突發(fā)事件的應(yīng)急工作。
村（居）委會(huì)要把商住小區(qū)物業(yè)管理工作納入社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)商住小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作，積極協(xié)助鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）做好業(yè)主大會(huì)召開、業(yè)主委員會(huì)選舉和業(yè)主委員會(huì)備案、物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處等工作。
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格按物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)。接受縣物業(yè)管理行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)（村）的監(jiān)督指導(dǎo)；協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)（村）做好業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作；配合做好物業(yè)管理小區(qū)文明創(chuàng)建、安全生產(chǎn)、疫情防控以及其他公共突發(fā)事件的應(yīng)急工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面告知業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)（合同對(duì)通知期限另有約定的除外），同時(shí)報(bào)告鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)（村）；鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)（村）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理用房和剩余費(fèi)用、管理資料移交給業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)未成立的移交給所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的專職機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)，并在約定的時(shí)間撤出物業(yè)管理區(qū)域。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在約定的撤出時(shí)間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。
（四）加強(qiáng)綜合整治。建立行政執(zhí)法公示制度，將相關(guān)行政執(zhí)法部門權(quán)責(zé)清單及聯(lián)系電話統(tǒng)一在商住小區(qū)醒目位置進(jìn)行公示，方便業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)舉報(bào)投訴。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣直相關(guān)部門要按照各自職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)商住小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，及時(shí)受理并化解物業(yè)管理糾紛。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要積極協(xié)助執(zhí)法活動(dòng)開展，對(duì)商住小區(qū)內(nèi)違法違章行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻，并書面報(bào)告相關(guān)行政主管部門。
三、強(qiáng)化物業(yè)管理設(shè)施建設(shè)
（一）規(guī)劃建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房。自然資源部門在審查商住小區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃方案時(shí)，應(yīng)確定物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。物業(yè)服務(wù)用房面積按照不少于物業(yè)總建筑面積2‰標(biāo)準(zhǔn)配置，最低不少于50平方米，最高不超過300平方米。其中，業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，面積最低不少于10平方米，最高不超過60平方米。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備通風(fēng)、采光條件和水、電使用功能，主要用于物業(yè)服務(wù)、工作人員值班以及存放工具、材料等。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。建設(shè)單位應(yīng)在商住小區(qū)房屋預(yù)售時(shí)公布物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。
（二）把好物業(yè)項(xiàng)目承接驗(yàn)收關(guān)。新建商住小區(qū)項(xiàng)目（含保障性住房）竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位在物業(yè)交付使用15日前，應(yīng)依據(jù)住建部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（建房﹝2010﹞165號(hào)）有關(guān)規(guī)定，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作，現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄，簽訂《物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議》，共同確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的結(jié)果。鼓勵(lì)建設(shè)單位引入第三方具有相應(yīng)資質(zhì)專業(yè)機(jī)構(gòu)介入物業(yè)承接查驗(yàn)，可以邀請(qǐng)縣住建局、物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)（村）、業(yè)主代表共同參與，對(duì)查驗(yàn)結(jié)果予以公證，確保建設(shè)單位移交的物業(yè)權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全。建設(shè)單位不得交付未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本實(shí)施意見履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由縣住建局依據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》相關(guān)規(guī)定責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報(bào)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)將上述資料無條件移交給業(yè)主委員會(huì)。開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按上述要求辦理交接手續(xù)的，縣住建局應(yīng)依據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》責(zé)令其限期改正，逾期仍不提供或不移交的，依照有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處罰。
（三）強(qiáng)化老舊和無物業(yè)服務(wù)小區(qū)管理。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的老舊小區(qū)，要引導(dǎo)其成立業(yè)主大會(huì)，實(shí)行物業(yè)管理。對(duì)無物業(yè)管理的小區(qū)，結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、綠色社區(qū)創(chuàng)建，引導(dǎo)居民協(xié)商確定老舊小區(qū)的自治管理模式，提供公共區(qū)域保潔、綠化和公用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修等基本服務(wù)；屬于單位宿舍類的老舊商住小區(qū)，由所屬單位組織做好物業(yè)管理工作。
四、推動(dòng)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)有序健康發(fā)展
（一）強(qiáng)化前期物業(yè)監(jiān)管。實(shí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度。建設(shè)單位要以招標(biāo)的方式選聘具有物業(yè)管理資質(zhì)或經(jīng)營(yíng)范圍的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。投標(biāo)人少于3個(gè)或者總建筑面積不超過五萬平方米的，經(jīng)縣住建局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（二）建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理制度。縣住建局負(fù)責(zé)制定商住小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理辦法，根據(jù)合同履行、投訴處理、日常檢查和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府意見等情況，采集相關(guān)信用信息，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。在征求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府意見的基礎(chǔ)上，落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理，探索實(shí)施信用綜合評(píng)價(jià)、守信聯(lián)合激勵(lì)、失信聯(lián)合懲戒、授予信用星級(jí)標(biāo)識(shí)等相關(guān)工作。縣相關(guān)部門、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)（村）按照有關(guān)規(guī)定做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理有關(guān)工作，實(shí)行信用分級(jí)分類監(jiān)管，強(qiáng)化信用信息在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府采購(gòu)等方面的應(yīng)用。
（三）落實(shí)服務(wù)信息公開公示制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置設(shè)立物業(yè)服務(wù)信息監(jiān)督公示欄，如實(shí)公布并及時(shí)更新如下信息：物業(yè)企業(yè)及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及服務(wù)投訴電話；物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況；電梯、水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式及維護(hù)保養(yǎng)情況；業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用情況、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益和支出情況；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共車位、共用車庫(kù)經(jīng)營(yíng)所得收益和支出情況；其他應(yīng)公示的信息。
（四）建立完善工作機(jī)制。建立完善綜合執(zhí)法聯(lián)席會(huì)議機(jī)制，由縣物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，組織轄區(qū)公安、城管、市場(chǎng)監(jiān)管、消防、生態(tài)環(huán)境等部門進(jìn)行綜合執(zhí)法，依法查處物業(yè)管理中的各類違法違規(guī)行為。建立完善基層物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，在社區(qū)（村）黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，建立社區(qū)（村）、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理工作聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)黨建引領(lǐng)，全面推動(dòng)“紅色賦能”物業(yè)工作開展，賦予社區(qū)黨組織對(duì)轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)評(píng)先評(píng)優(yōu)、榮譽(yù)申報(bào)的評(píng)價(jià)和建議權(quán)。建立完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)保障機(jī)制，縣直相關(guān)單位、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要積極引導(dǎo)廣大業(yè)主增強(qiáng)主動(dòng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)意識(shí)，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等合理費(fèi)用。違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催繳、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等形式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。
（五）進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。商住小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，根據(jù)物價(jià)主管部門相關(guān)規(guī)定，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用的，由委托方支付手續(xù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
（六）加強(qiáng)物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要依托物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，及時(shí)處理轄區(qū)物業(yè)服務(wù)中的突出矛盾糾紛；依托物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛人民調(diào)解組織，積極調(diào)解轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛；社區(qū)（村）應(yīng)定期排查轄區(qū)內(nèi)存在的矛盾糾紛，協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和相關(guān)職能部門做好調(diào)處和化解工作。
（七）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)。加大對(duì)市、縣物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)工作的支持力度，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)督作用，推動(dòng)協(xié)會(huì)制訂行業(yè)行規(guī)，充分發(fā)揮行業(yè)自律作用，杜絕行業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)受到社會(huì)和行業(yè)公開譴責(zé)的不誠(chéng)信企業(yè)和不誠(chéng)信從業(yè)人員，記入失信名單并向社會(huì)公布，維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序。
（八）推進(jìn)智慧物業(yè)建設(shè)。縣住建局牽頭建設(shè)“東源縣智慧物業(yè)管理信息化平臺(tái)”，建立完善商住小區(qū)物業(yè)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，依托平臺(tái)開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理、業(yè)主電子投票決策、住宅專項(xiàng)維修資金管理等工作。
五、發(fā)揮業(yè)主自治作用
（一）依法召開首次業(yè)主大會(huì)。已建成入住的商住小區(qū)，20%以上業(yè)主可聯(lián)名向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（委托居委會(huì)、村）提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。已交付使用的物業(yè)建筑總面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50％以上的，業(yè)主可向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會(huì)的書面要求。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到業(yè)主書面報(bào)告后的30日內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定組建業(yè)主大會(huì)籌備組，依法依規(guī)成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，提倡業(yè)主委員會(huì)成員優(yōu)先考慮中共黨員，引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主自我管理、自我教育、自我約束和自我服務(wù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向縣住建局和物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
對(duì)具備條件但未成立業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的商住小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下或由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)（村）、業(yè)主代表、社區(qū)民警等組成所在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
（二）規(guī)范和加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)行為監(jiān)督。建立社區(qū)（村）“兩委”工作人員列席商住小區(qū)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議制度，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議討論業(yè)主委員會(huì)換屆、物業(yè)服務(wù)合同糾紛、物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更交接等重大事項(xiàng)和問題時(shí)，須邀請(qǐng)社區(qū)（村）“兩委”相關(guān)工作人員列席會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)做出違反法律法規(guī)和業(yè)主公約或管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的決定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》責(zé)令限期整改，拒不整改的依法依規(guī)撤銷其決定，并公告業(yè)主。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府嚴(yán)格按照業(yè)主公約或管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)備案和誠(chéng)信檔案管理，重點(diǎn)監(jiān)管印章使用、財(cái)務(wù)收支、檔案管理、離任審計(jì)等。指導(dǎo)社區(qū)（村）開展對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督檢查和考核評(píng)價(jià)。對(duì)不依法履行職責(zé)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益，不宜繼續(xù)履行委員職責(zé)的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)召開臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)，并依據(jù)下放的行政執(zhí)法職權(quán)，加大對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員違法違規(guī)行為查處力度，涉嫌犯罪的移交司法機(jī)關(guān)處理。
（三）強(qiáng)化公共收益管理。建立商住小區(qū)內(nèi)公共收益協(xié)商機(jī)制，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)商住小區(qū)公共停車位、廣告、設(shè)施設(shè)備場(chǎng)地租賃等公共收益分配比例在合同中約定。對(duì)歸屬業(yè)主的公共收益，業(yè)主委員會(huì)要單獨(dú)開戶建賬，依法依規(guī)使用，每半年公示一次經(jīng)費(fèi)收支情況，保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)（村）應(yīng)加強(qiáng)公共收益收支的指導(dǎo)和監(jiān)管。
六、加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金歸集和使用管理
住宅專項(xiàng)維修資金按照專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則，規(guī)范使用。縣住建局負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金歸集使用的監(jiān)管工作。住宅專項(xiàng)維修資金繳存辦法按住建部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。建立應(yīng)急使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的快速通道，對(duì)電梯故障，消防設(shè)施故障，屋面、外墻滲漏，二次供水水泵運(yùn)行中斷，排水設(shè)施堵塞、爆裂造成功能障礙，樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)等危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全等緊急情況，需要立即對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，可由業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方共同申請(qǐng)，先使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行搶修，后補(bǔ)辦有關(guān)審批手續(xù)并進(jìn)行公示。
七、構(gòu)筑物業(yè)管理保障體系
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。按照“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)部署，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)”要求，成立以縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，縣府辦分管副主任、縣住建局主要領(lǐng)導(dǎo)任副組長(zhǎng)，公安、司法、民政、發(fā)改、人社、衛(wèi)健、自然資源、財(cái)政、市場(chǎng)監(jiān)管、城管綜合執(zhí)法、生態(tài)環(huán)境、工商信、應(yīng)急、消防等部門和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)負(fù)責(zé)人為成員的商住小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、研究商住小區(qū)物業(yè)管理工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在縣住建局，由縣住建局主要負(fù)責(zé)人兼任辦公室主任，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作的開展。
（二）建立考評(píng)機(jī)制。商住小區(qū)物業(yè)管理工作將作為城市管理考核的一項(xiàng)重要內(nèi)容，納入對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣直和市管相關(guān)單位績(jī)效考核；由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)制定商住小區(qū)物業(yè)服務(wù)星級(jí)評(píng)定管理辦法及商住小區(qū)物業(yè)管理星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室考核工作可探索引進(jìn)第三方機(jī)構(gòu)參與，實(shí)行培育并評(píng)定文明小區(qū)一批，創(chuàng)建榜樣物業(yè)服務(wù)企業(yè)、星級(jí)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目一批；通過公布行業(yè)誠(chéng)信“紅黑榜”，對(duì)榜樣物業(yè)服務(wù)企業(yè)、星級(jí)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目予以表彰，對(duì)失信物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以聯(lián)合懲戒。
（三）增加財(cái)政投入。縣財(cái)政安排商住小區(qū)物業(yè)管理專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，納入年度財(cái)政預(yù)算。該經(jīng)費(fèi)主要用于物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管、物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理平臺(tái)建設(shè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理系統(tǒng)建設(shè)、物業(yè)管理監(jiān)管人員培訓(xùn)等。
（四）加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。加強(qiáng)商住小區(qū)物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳，堅(jiān)持正面輿論引導(dǎo)，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主了解物業(yè)管理政策法規(guī)，樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)理念，積極支持和參與物業(yè)服務(wù)相關(guān)活動(dòng)，自覺遵守物業(yè)管理法規(guī)和業(yè)主管理規(guī)約，為物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展?fàn)I造良好的輿論氛圍。
本意見自2024年7月27日起施行，有效期為5年。
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